Bất động sản nói chung và Bất động sản Dân cư nói riêng là chủ đề nóng bỏng đối với các nhà đầu tư hiện nay. Mỗi nhà đầu tư khác nhau có khẩu vị khác nhau về chọn loại BĐS phù hợp và mang lại tỷ suất lợi nhuận tốt nhất. Các câu hỏi như: Chọn bất động sản Công nghiệp hay Dân cư? Mã Bất động sản nào tốt hơn? Để trả lời được, nhà đầu tư cần tìm hiểu và nắm rõ cách phân tích, đánh giá các chỉ số tài chính đóng quan trọng trong ngành. Hãy cùng theo dõi bài viết dưới đây để tìm hiểu rõ hơn về chúng nhé!
Ngành Bất động sản dân cư
Bất động sản là tài sản không di chuyển được, bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất. Vậy bất động sản có thể là nhà cửa, kiến trúc trên mảnh đất hoặc dầu khí, mỏ khoáng chất ở dưới mảnh đất đó. Bất động sản có nhiều loại hình, mỗi loại có một chức năng, công dụng nhất định. Các nhóm chính là:
Bất động sản Đất đai: thường là tài sản chưa được phát triển và đất trống
Bất động sản Dân cư: Nhà ở và các công trình khác gắn liền với đất đai
Bất động sản Thương mại: đất đai và nhà cửa được các doanh nghiệp sử dụng cho hoạt động kinh doanh của mình
Bất động sản Công nghiệp: đất và tòa nhà được các doanh nghiệp công nghiệp sử dụng cho hoạt động của các nhà máy, sản xuất, xây dựng, vận tải,...
Ngành Bất động sản dân cư tập trung vào việc phát triển các dự án nhà ở, từ chung cư, biệt thự đến các khu đô thị mới. Các công ty trong ngành thường có các phong cách kinh doanh và mô hình hoạt động đa dạng, như việc mua bán dự án đã hoàn thiện hay việc phát triển từ đầu. Vậy công ty nào có triển vọng tốt hơn? Ta cần phân tích hiệu quả hoạt động cũng như sức khỏe tài chính của công ty theo các chỉ số quan trọng cần lưu ý trong phần tiếp theo.
Các chỉ số tài chính trong phân tích ngành Bất động sản dân cư
Tỷ lệ vốn hóa (Cap rate)
Tỷ lệ vốn hóa (Capital Rate) là chỉ số đánh giá khả năng tạo ra nguồn thu nhập từ bất động sản. Về cơ bản, Cap rate đại diện cho tỷ lệ phần trăm giá trị đầu tư tạo nên lợi nhuận.
Tỷ lệ vốn hóa = Thu nhập hoạt động ròng / Giá trị thị trường hiện tại
Tỷ lệ vốn hóa phản ánh rủi ro liên quan đến khoản đầu tư. Nhìn chung, tỷ lệ vốn hóa cao hơn thì lợi nhuận tiềm năng cao hơn nhưng rủi ro cũng cao hơn. Các thị trường rủi ro hơn có xu hướng có tỷ lệ vốn hóa cao hơn, trong khi các thị trường ổn định và lớn hơn như Thành phố New York hoặc San Francisco thường có tỷ lệ vốn hóa thấp hơn. Mỗi loại hình bất động sản khác nhau vào từng thời điểm, sẽ có Cap rate khác nhau và từ đó giúp Nhà đầu tư tối ưu hóa được quyết định đầu tư của mình.
Chỉ số Vòng quay hàng tồn kho
Chỉ số Vòng quay hàng tồn kho đo lường hiệu quả quản lý hàng tồn kho của doanh nghiệp. Nó cho biết mức độ doanh nghiệp kiểm soát số lượng hàng tồn kho để tối ưu hóa lợi nhuận.
Vòng quay hàng tồn kho = Giá trị bán hàng / Giá trị trung bình hàng tồn kho
So sánh vòng quay hàng tồn kho giúp xác định được doanh nghiệp phù hợp để đầu tư.
Thường thì trong Bảng Cân đối kế toán của một doanh nghiệp BĐS, tài sản chiếm phần lớn sẽ là hàng tồn kho và tài sản dở dang. Vì khi xây dựng một công trình, cần mất nhiều thời gian từ vài năm đến vài chục năm nên khi ghi nhận, giá trị tài sản sẽ nằm ở mục Hàng tồn kho và tài sản dở dang. Nên chỉ số vòng quay hàng tồn kho sẽ cho biết số lần mà hàng hóa tồn kho của doanh nghiệp luân chuyển trong kỳ (được bán ra và thay thế). Điều này cho thấy doanh nghiệp hoạt động có hiệu quả, bán hàng nhanh và sản phẩm không bị ứ đọng nhiều trong kỳ, khả năng quản trị hàng tồn kho tốt.
Chỉ số đòn bẩy tài chính (D/E)
Vì một BĐS để xây nên, thì cần rất nhiều vốn. Và doanh nghiệp thường chỉ dùng một phần vốn của mình để đầu tư, phần còn lại sẽ đi vay và sẽ trả lãi hàng tháng. Làm như thế, doanh nghiệp sẽ đầu tư được nhiều dự án hơn và giảm thiểu chi phí cơ hội khi dồn tất cả số vốn vào một vài dự án, cũng như sẽ đầu tư được nhiều dự án khác và được lợi nhuận cao hơn. Vậy để xem doanh nghiệp nào sẽ tối ưu chi phí, nhà đầu tư có thể đánh giá chỉ số đòn bẩy tài chính (D/E - Debt-to-Equity ratio) - thể hiện mức độ sử dụng vốn vay so với vốn góp của cổ đông, dùng để đánh giá mức độ rủi ro tài chính của doanh nghiệp.
Tỷ lệ đòn bẩy = Nợ/Vốn Chủ sở
Tỷ lệ đòn bẩy của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết giảm cùng với chỉ số bao phủ lãi vay cho thấy khả năng vay và trả nợ của các doanh nghiệp cũng như mức độ phụ thuộc vào nợ của doanh nghiệp đó. Tỷ lệ D/E của các công ty bất động sản dao động từ dưới 1,0 đến hơn 8,0. Vì đầu tư bất động sản có thể mang mức nợ cao, lĩnh vực này phải chịu rủi ro lãi suất cũng cao tương ứng.
Tỷ lệ thanh toán lãi vay
Để biết được khả năng thanh toán lãi vay, tỷ lệ thanh toán lãi vay là chỉ số tiếp theo cần quan tâm. Các nhà đầu tư sẽ thường sử dụng chỉ số này để xác định mức độ mà doanh nghiệp có thể trả lãi cho các khoản nợ bằngz doanh thu hiện tại, sau khi trừ đi chi phí thuế và các khoản phí khác. Đây là tỷ lệ giữa nợ và khả năng sinh lời.
Tỷ lệ thanh toán lãi vay = Thu nhập trước lãi vay và thuế / Chi phí lãi vay
Chỉ số này càng cao thì khả năng mà công ty có thể chi trả cho các khoản nợ sẽ càng lớn. Hệ số khả năng thanh toán lãi vay bằng 1,5 được coi là tỷ lệ tiêu chuẩn đối với một doanh nghiệp. Nếu Hệ số khả năng thanh toán lãi vay thấp hơn 1,5 có khả năng các nhà đầu tư sẽ từ chối đầu tư tiếp cho doanh nghiệp, bởi vì rủi ro vỡ nợ của doanh nghiệp được coi là quá cao.
Thời gian thu hồi tiền hàng tồn đọng (DSO)
DSO đo lường thời gian mà doanh nghiệp cần để thu hồi tiền từ việc bán hàng, thường được xác định hàng tháng, hàng quý hoặc hàng năm. Chỉ số này quan trọng để đảm bảo sự ổn định tài chính và tiết kiệm nguồn lực.
DSO = (Các khoản phải thu / Doanh thu bán chịu ) x Số ngày trong kỳ
DSO cao thể hiện rằng công ty đang phải nhận thanh toán chậm và gây ra vấn đề về dòng tiền.
Bằng cách nhanh chóng biến doanh số bán chịu thành tiền mặt, một công ty có cơ hội đưa tiền mặt để tái đầu tư nhanh hơn. DSO cao cho thấy một công ty đang bán chịu phần lớn sản phẩm của mình cho khách hàng và mất nhiều thời gian hơn để thu tiền. Điều này có thể dẫn đến các vấn đề về dòng tiền vì khoảng thời gian từ lúc bán hàng đến lúc công ty nhận được các khoản thanh toán khá dài.
Kết luận
Các chỉ số tài chính đóng vai trò quan trọng trong việc đánh giá và phân tích ngành Bất động sản dân cư. Từ việc đo lường hiệu quả đầu tư đến quản lý tài chính, các chỉ số này cung cấp thông tin quan trọng giúp doanh nghiệp đưa ra quyết định đúng đắn và tối ưu hóa lợi nhuận. Việc áp dụng hiệu quả các chỉ số tài chính này sẽ đóng góp vào sự thành công và bền vững của các doanh nghiệp trong ngành Bất động sản dân cư.